Блог им. Sid_the_sloth

Цены на жилье взлетели в ДВА раза за 4 года. Что дальше? Мой опыт покупки недвижки

Средняя цена квадратного метра за 4 года действия льготной ипотеки увеличилась ВДВОЕ в среднем по стране. Питер, в котором я живу и планирую снова покупать квартиру, в этом плане обогнал даже Москву.

🏘️Давайте вкратце обсудим, что происходит на рынке жилой недвижимости, и поофигеваем вместе.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про недвижимость, акции, облигации и финансы в целом.
Цены на жилье взлетели в ДВА раза за 4 года. Что дальше? Мой опыт покупки недвижки

📈Эксперты оценили рост средней стоимости кв. метра на первичном рынке жилья в крупнейших городах России за 4 года действия пресловутой льготной ипотеки с господдержкой.

🎯Ипотечная программа была запущена в апреле 2020 года как одна из мер поддержки в период пандемии и, вероятно, будет завершена 1 июля текущего года. Насчёт населения не уверен, но вот застройщиков и банкиров она действительно поддержала по-полной.

🚀В 10 из 16 городов-миллионников РФ средняя цена за метр в новостройках с апреля 2020 года выросла более, чем в 2 раза. В лидерах по росту средней цены следующие города:

● Омск (в 2,8 раза);
● Нижний Новгород (в 2,7 раза);
● Ростов-на-Дону и Краснодар (в 2,5 раза),
● Самара (в 2,4 раза);
● Пермь и Уфа (в 2,3 раза);
● Челябинск (в 2,2 раза);
● Волгоград и Казань (в 2 раза).

👉В Санкт-Петербурге метр вырос в 1,9 раза, в Москве только в 1,7 раза. В целом по России цена недвижки увеличилась в 1,9 раза: с 68 тыс. руб. за кв. метр в апреле 2020 года до 128 тыс. рублей по итогам апреля 2024 года.

«Ипотека с господдержкой поддержала спрос на рынке и обеспечила стимул для наращивания объемов строительства в России, однако, существенная разница в ипотечных ставках на вторичное и первичное жилье привела к дисбалансу на рынке недвижимости. В итоге, средняя цена метра в новостройках оказалась выше, чем в готовом жилье» — директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

🤦‍♂️Это звeздец, товарищи. И я в этом всём активно варился, поскольку с 2008 года активно следил за рынком недвижимости, несколько раз покупал/продавал жильё для себя и несколько раз помогал с выбором и покупкой квартир друзьям и родственникам в качестве «бесплатного эксперта».

Мой опыт покупки жилой недвижимости

🏢Лично для себя (в инвестиционных целях и с целью проживания) я покупал недвижимость к этому моменту 4 раза:

● в 2014 году — моя первая и очень неудачная покупка комнаты (на самом деле доли в двухкомнатной квартире) по завышенной на тот момент цене — около 120 тыс. руб. за кв. метр;

● в 2016 году — попытка исправить ситуацию и покупка строящейся студии в Мурино (Ленобласть) по очень привлекательной цене в 70 тыс. руб. за кв. метр. Эта покупка тоже обернулась сильной головной болью и большими потерями, о которых я как-нибудь расскажу в деталях;

● в 2018 году — покупка нормальной однокомнатной квартиры на вторичке в ипотеку, в которой я до сих пор живу — около 100 тыс. руб. за кв. метр;

● в 2022 году — покупка маленькой двухкомнатной квартиры на вторичке в ипотеку под сдачу — около 160 тыс. руб. за кв. метр.

👀В данный момент я продолжаю следить за рынком недвижимости. Т.к. с момента покупки квартиры, в которой я сейчас живу, прошло уже больше 5 лет, я могу спокойно ее продавать без необходимости уплаты налогов. Есть намерение продать эту квартиру и приобрести жильё классом чуть повыше с небольшим кредитным плечом.

Что я жду от рынка недвижимости

🤔Я могу сказать, чего я НЕ жду — я не жду какого-либо падения цен. Стагнации — возможно, но ни падения, ни даже заметного снижения я на горизонте ближайших лет не вижу.

Застройщики будут всеми силами лоббировать продление старых льготных программ хоть в каком-то виде и введение новых. А также будут изобретать новые схемы (типа ранее опробованных «нулевой» и «траншевой» ипотеки), чтобы переключить внимание людей не на общую стоимость жилья, а на ежемесячный платёж. Минфин и Минстрой в этом плане будут им потакать, поскольку сдувание пузыря недвижимости не выгодно как застройщикам, так и банкам, а значит (по их убеждению) экономике в целом.

💰Не забываем ещё и про отложенный спрос, который подогревается огромной и постоянно растущей массой денег, которую население принесло на депозиты под высокие ставки.

🏠Урезание льготных программ, по логике, должно привести к сужению неадекватно раздутого спреда между вторичкой и первичкой. Но почему-то есть у меня ощущение, что этот спред будет сужаться не за счёт снижения первички, а за счет медленного подтягивания вверх вторички...

Что ж, будем посмотреть.

👉Подписывайтесь на мой телеграм — там всегда качественная аналитика, новости и инвест-юмор.

Ещё из занятного из мира финансов и личного опыта:
📍 Пенсионерка из Волгограда сколотила кредитную банду на 1 млрд рублей
📍 Мой первый вклад был не в банке, а в… коробке (2008)
--------------------
✅Ещё больше интересного — в моем телеграм-канале
Мой блог в Дзене: Инвестор Сид
Профиль в Тинькофф Пульс: sid_the_sloth

★3
53 комментария
Тоже хочу купить в Питере продав в области, мониторю рынок недвиги постоянно, предложений много, но большинство по неразумным ценам, либо судя по оценке Росреестра проблемное. Но кто ищет, тот найдёт.
Елена Говал, невозможно цены снизить, как вы не поймёте этого?! Если ты выставишь жильё «ниже рынка», его выкупят спекулянты и вернут «в рынок». И это будет происходить до тех пор пока:
а) у них есть деньги на выкуп
б) пока у них есть спрос на квартиры
Для того, чтобы рынок сдвинулся, нужно чтобы маркетмейкер устроил распродажу. Маркетмейкер на рынке жилья — это застройщик, на авторынке — это производитель Солярисов и Киа. Если они снизят цены, остальные тоже уйдут в коррекцию. Если эти держат, то остальные тоже будут держать. Если поднимут, то поднимут все.
Елена Говал, иногда действительно можно урвать неплохие предложения. У меня в 2018 и 2022 годах получилось, тоже долго и внимательно мониторил.
avatar
PP PP, 
США2020: мы выделяем 80 млрд долларов в месяц на покупку государственных и 40млрд долларов на покупку ипотечных облигаций для победы над коронавирусом.
США2024: мы выделяем 61 млрд долларов на год Украине для победы над РФ.
вклад один х выгоднее в долгосрок
Мартын Тимофеев, проценты по вкладам выплачиваются с девальвации, так было раньше, так будет и сейчас. А значит выгоды там никакой нет. В левом кармане убыло, в правом прибыло, посередине не изменилось.
Жёсткий Ястреб, ну может и так… все относительно, вклад хотя бы пошел и забрал, а бетон, есть варик, что ты в моменте можешь не пихнуть  вообще…
Мартын Тимофеев, вы не понимаете как система устроена. Чем больше во вклады запрыгнет, тем больше им процентов надо заплатить, чем больше заплатят, тем больше они ещё раз положат. В итоге потребление стагнирует, а денежная масса растёт. Но мы не Бельгия, и не США. Мы сырьевая колония. Знаете что бывает, когда у граждан сырьевой колонии становится слишком много денег? Правильно, их отбирают или обнуляют или 2 в 1. И в конечном итоге товары остаются, а с деньгами всё время какая-то лажа.
Ровно тот же принцип и в ЗВР работает. Если вы не заметили, то 300ярдов копились с 2014г, пока РФ строила Силу Сибири, как-будто она уже знала, что Северному потоку будет ппц. А откуда она могла знать? Может потому что всё по плану?! То что это деньги Запада и без этого всего понятно, нормальный коммерс не будет возвращать покупателю сырья деньги, это нонсенс и выглядит как скидка к рыночной цене. Поэтому оставалась маленькая формальность: признать эти деньги чужими, что укладывается в рамки общего плана. Эти деньги фактически изъяли из экономики за счёт плавающего (в сторону дна) рубля. И подвал — то место, где должен побывать каждый человек, кто участвовал в этом топорном и незамысловатом процессе грабежа страны.
Мартын Тимофеев, спорное утверждение) По 20-летней статистике, недвига всё же слегка обогнала инфляцию, а вклады — нет)
avatar
Sid_the_sloth, не знаю что там за 20, за 30 лет, с 2018 г вклад точно выгоднее чем недвига… у меня во всяком случае… НО это опять же у кого как… тут надо разбираться в недвиге раз(чтоб не хватать неликвид, коего на рынке большинство..), плюс должно повезти с точкой входа и выхода... 
просто если ты везучий то лучше тогда битком торговать))) ... 
а если, как я, нихрена не понимаешь в этом — вклад, валюта, золото… 100% выгоднее
PP PP, всё по плану, строго по графику, ради этого и придумали КовидLow, Контроффенсив, Камаз и прочие прикрытия. Но к выборам и люмпениаде всё сворачивается как по мановению волшебной палочки.
Жёсткий Ястреб, ничего еще не свернулось к сожалению и подвижек нет. Ждем конечно какие весточки Си привезет от лягушатников, мож они там это обсудят. но судя по прогнозам, брать еще Харьков, Одессу и т.д. сейчас вряд-ли закончится это всё
avatar
Tonikvzakone, 
ничего еще не свернулось

Ну это вам так кажется, а я вижу, что после того как мелкий съездил в 22 в Конгресс и вручил там флаг с автографами, после этого только тик-ток пытается убедить нас, что костёр не затух. Если глянуть на карту, то затух он именно тогда. А сейчас уже затухают и телеграмм канавы, ибо писать тупо не о чем, уж не то что прикладывать хоть какие-то видео.
 Ждем конечно какие весточки Си привезет от лягушатников

Они никто, что Си что Крон, это 2 чебурашки, чья задача озвучивать текст, который им США напишет. Да, вот так мир устроен. Весь вопрос что все эти чебурашки будут подписывать в Швейцарии, ибо там будут без РФ и УК определены новые геополитические реалии. Знаю только одно: реалии определили уже давным-давно (НАТО в обмен на территории). И всё что требовалось это грамотно подвести к ним публику.
Фейгин: Путин ни за что не согласится на вступление остатков Украины в НАТО. Он будет настаивать на внеблоковом статусе! Но если он согласится, то это будет замечательное предложение для Украины, просто замечательное!
Кац, Шац, Липсиц, Лившиц, Шульман, Фельдман: поддерживаем!

И вот теперь весь вопрос заключается не в Харькове и Одессе, а в деньгах (как обычно). Ибо без денег Украина не согласится ни на какие перегоВОРы. А за деньги, она и Львов отдаст, если предложить. И те 300млрд ЗВР это не деньги РФ, это деньги Запада, а значит делить будут шкуру неубитого медведя (т.е. будущие доходы, а не предыдущие). Так что к Люмпениаде полная тишина будет. Раз Израиль США к ногтю прижали, чтобы выборы не портил, то и остальных прижмут, благо там те же израильтяне, с которыми легче договориться, чем с шайкой всяких наркоманов.
Жёсткий Ястреб, Если Кнауф перепрофилирует своё производство на выпуск снарядов, то это позволит выйти из списка спонсоров войны?
Диванный аналитик-практик, Рейнметалл не может, а вы Кнауф хотите приспособить))) Разделение труда, Кнауф — это стройка, Рейнметалл — это реновация

Представляете сколько человекочасов занимает реновация без Рейнметалла?))) А тут хрясь сверху Шваб, и Кнауф уже гонит поддоны со смесями и гипсокартоном. Э-Эффективность!
Чтобы Кнауф перестал быть тем кем его назвали, надо просто вернуться на историческую родину, разобрав свои заводы до винтика за её пределами (а не переклеив шильдик). А Кнауфу это финансово невыгодно, также как Рейнметаллу утилизировать Леопард 1 на специальном полигоне, списывая его с баланса и не получая за это потенциального дохода.
Так че делать то?! У меня вот тоже по генеральному плану улучшение жилищных условий. Но с текущими ценами и ипотечными ставками желания никакого нет. Можно конечно крутануться: продать текущую, купить новую. Какойто время перекантоваться на сьемной, пока ремонт идет. Но что-то не хочется
Кстати замечание по поводу раскорреляции цен вторички и первички своевременное. Правда я выбираю выравнивание за счет снижения цен первички (очень хочется!)
Отрок окаянный, я очень надеюсь ошибиться и чтобы первичка наконец поехала вниз) но… против наших желаний огромное правительственное лобби)
avatar
Ravenloff, Мне на финов вобще чхать, а вот за Петербуржцев обидно сказали, я там хоть жил всего 5 месяцев, и как один из понаехов и общавшийся с такими же по наехами, слышу такое мнение первый раз.
avatar
даже если цены просто не будут расти 4 года при инфляции в 15%, это на вскидку обесценит недвигу на 50+ процентов…
Валерий Крылов, тоже в принципе верно. Так и было в 2015-2020, когда цены стагнировали и ждали повода для резкого рывка.
avatar
Валерий Крылов, а если еще коммуналки и амортизации посчитать..., а сдавать очень на любителя занятие…
avatar
My Shadow, надо сдавать, иначе это убыток, а не актив.
Валерий Крылов, если брать сейчас вторичку, имеет смысл упарываться и гасить досрочно за несколько лет? Оно конечно понятно что дорого (скажем, 16.8%). С другой стороны, излишнее можно не на погашение отправить и в дальние офз. Фактическая доходность в моменте ~11% (то есть как бы ипотека уже льготная выходит), плюс переоценка тела даст еще 50% при нормализации ставки (когда нибудь).
avatar
Сиделец, я бы сейчас вообще не лез в это и купил бы баксы

Валерий Крылов, увы, мне сейчас съезжать нужно будет со съёмной (а снимал дёшево очень). Лишний раз мотаться не хочется. Эта «лень» — еще одна причина выбрать вторичку, чтобы лишний раз не переезжать.
А баксы — что-то не охота.

avatar
Валерий Крылов, вторичка в мск уже сейчас по факту дешевеет… пока не вся, но скоро будет вся…
Ravenloff, какой-то непонятный у вас вброс и разжигание. Питерцы отличные люди, по крайней мере точно не такие как вы описали. По ходу, специально набрасываете г… на вентилятор.
avatar
Sid_the_sloth, Да накидывает хохлобот, вон наших местных героев на аву выставил, 2 маньяка Маслеников из Волжского 2 девок расчленил, и второй сердце такжика приготовил, якобы в зоне СВО но это не точно.
avatar
У застройщиков «накоплено жира» жилья на продажу много, если и снизится что-то, то процентов на 5-10 максимум — ну будет что-то не 20 млн, а — 19, не 10, а — 9,5, никому не холодно не жарко от этого не станет, стройки до 28-29го года тоже вносят в базу нераспроданного жилья, того, что в Краснодаре, например, «70% нераспроданного!!111!» И население при этом — не растёт в регионах, людей родившихся в 90е — в два раза меньше чем в 80е, а это они сейчас и должны быть покупателями.
Застой надолго, если ничего не изменится (как вариант — активный переезд населения с Дикого Поля, хотя они дальше Крыма-Краснодара редко выбираются.
avatar
сколько напечатали — настолько и выросло, не больше и не меньше. напечатают еще — вырастет еще в 2-3-4 раз. корреляция почти линейная, в $ стоит там где было. где и у кого что выросло непонятно. 
Константин Р, вы что нам предлагаете не болеть? и не оперировать?.. Но тогда банки будут с бомжами за пустую стеклотару драться. Нет, не надо нам такого счастья, пускай дальше печатают, и живые позавидуют мёртвым.
Легкие стекловатой — это не шутка! В красной зоне герои! Во врагах наркоманы! Мы поклеим обои! Это все наши планы!
Ну понятное дело, что цены выросли благодаря «умелым» действиям государства. И понятно, что раз цены выросли не за счет рыночных механизмов, соответственно и снижать их реально можно только за счет таких же нерыночных механизмов (а вариантов особо нет). Как застройщик сейчас сможет снизить цену за квадрат, я если честно себе не представляю, поскольку в ценообразовании участвует банк со своим проектным финансированием и тд. Гос-во сильно урезает ипотечные программы, а в замен непонятно что предлагает (точнее пока ничего). Хотят «остудить» рынок ипотеки, а что с этим «остуженным» рынком делать непонятно.
avatar
Статья тоже в тему: 
Итоги 10 -летней гонки инвесторов: доллар в России уверенно победил недвижимость

newizv.ru/news/2024-03-30/itogi-10-letney-gonki-investorov-dollar-v-rossii-uverenno-pobedil-nedvizhimost-428726

С бурным ростом строительства в России аналитики часто советуют вкладывать деньги в «бетон» вместо валюты. Так это и делали обычные люди много лет подряд. «НИ» сравнили, сколько заработали россияне, вложившие деньги в квартиры и копившие в долларах, за последние 10 лет.

Инвесторы, которые рассчитывали со временем продать инвестиционные квартиры и заработать на продаже через 10 лет, потеряют 500 долларов на каждом квадратном метре, или треть вложенных в недвижимость денег. В Москве убыток еще больше. Продавая квартиру класса «Комфорт», владельцы недосчитаются 1820 долларов на каждом оплаченном 10 лет назад квадратном метре. Это примерно та же треть инвестиции, но в абсолютном выражении москвичи и все, кто хотел заработать на столичной недвижимости, потеряют, например, на двухкомнатной квартире площадью 60 кв м 110 тысяч долларов.

Держатели долларовых вкладов фактически утроили свой капитал в рублевом эквиваленте за 10 лет.

Поражение квадратных метров в борьбе с долларом вдвойне обидно, если посчитать, сколько нервов, времени и сил потратили инвесторы, покупая ненужные им квартиры, а затем — в случае необходимости вернуть деньги — продавая их обратно. Тогда как обладатели СКВ ровным счетом ничего не делали и никак не волновались за судьбу своих капиталов!

avatar
Translator, здравая мысль — а то всем кажется что дорого. С арендой оно в 0 выходит, просто сохраняет и не более того. 

Herminius Rilla, по льготной могут еще удивить — мараторий на выгоду от льготных кредитов закончился. Может, конечно, и переиграют правила. А могут оставить как есть — еще один рычаг для снижения инфляции — внезапно забрать побольше денег через налоги :-)

с вторичкой что еще хорошо — стоит дешевле, и уже отремонтирована. Если брать новострой пока снимаешь то выгода исчезает в принципе:
— новострой дороже
— нужно где-то еще жить, а съём подорожал
— нужно еще вбухать денег на ремонт/обстановку.

В итоге если съём добавить иремонт размазать от момента покупки до переезда то ежемесячные расходы на новострой до момента переезда точно выходят больше чем на вторичку.

avatar
Herminius Rilla, сильно не увлекайтесь, эпизодически приходят матросы и тоже вытерают-подтирают. в соседнем гос-ве после победы вообще отменить владение хотят и распределить весь фонд между оставшимися. больше чем вы можете прописать членов семъи объектов иметь — брать эти риски в том числе.
Кто бы мог подумать, что в комментах будет такой срач )
avatar
Ravenloff, боже что ты такое несешь???
А коменты почитал твои все понятно стало очередная обиженка сбежавшая через Верхний-Ларс на самокате)
avatar
Не вообще по барабану.что вырос.но вопрос в том что до какого предела будет расти.вот в чем вопрос.и второе.ипотека что на 50лет потом на 100?🤣🤣🤣🤣🤣🤣короче я так думаю.на 30%если упадет это норм.дорого чета стало.очень дорого.как бы не звезданулось.
Herminius Rilla, добрый день! Правильно понимаю, что надо покупать вторичку на максимуме ставки (как, например, сейчас) и в дальнейшем получить выгоду за счет перефинансирования ипотеки и за счет увеличения стоимости жилья?
avatar

теги блога Sid_the_sloth

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн